X
Xoanvpccnh165
Có nhiều trường hợp người dân muốn chuyển nhượng đất nhưng không trực tiếp tìm được người mua và phải thông qua môi giới. Lúc này phía môi giới thường cùng bên bán làm thủ tục ủy quyền sử dụng đất để tiện làm các thủ tục pháp lý về sau. Vậy thủ tục ủy quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào mới đúng luật? Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết dưới đây nhé!
>>> Xem thêm: Tư vấn chi tiết hồ sơ thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho nhà biệt thự tại Hà Nội
1. Ủy quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định pháp luật hiện hành không có thuật ngữ “ủy quyền sử dụng đất”, đây là cách gọi thông thường của các cá nhân khi họ thực hiện ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay chưa có quy định giải thích chính xác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì nhưng thông qua giao dịch thực tế của hoạt động này có thể hiểu “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng. Hoạt động này giống với giao dịch mua bán hàng hóa.
Đồng thời, căn cứ Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Từ đó, có thể hiểu ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ủy quyền sử dụng đất) là việc bên bán (người có quyền sử dụng đất) thông qua hợp đồng ủy quyền để bên nhận ủy quyền thực hiện công việc cần thiết nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho bên mua (người nhận chuyển nhượng). Và, thủ tục ủy quyền sử dụng đất là phương thức, cách thức theo một trình tự nhất định để thực hiện việc ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
2. Điều kiện thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất
Để thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất các bên phải tiến hành lập hợp đồng ủy quyền sử dụng đất, do đó, điều kiện để thực hiện được thủ tục uỷ quyền sử dụng đất là hợp đồng/giao dịch ủy quyền sử dụng đất phải có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì điều kiện để hợp đồng thực hiện ủy quyền sử dụng đất có hiệu lực gồm:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Trong đó, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013.”
Theo đó, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất hay hợp đồng ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất không phải công chứng hoặc chứng thực.
Đồng thời, khoản 1 Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 cũng quy định: “1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”
Căn cứ quy định trên, Luật Công chứng cũng chỉ quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhưng không quy định bắt buộc tất cả các hợp đồng ủy quyền đều phải công chứng.
Từ đó có thể khẳng định hợp đồng ủy quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản lớn, phải đăng ký nên trong thực tế nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì khi thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng hoặc UBND các cấp rất khó để các cơ quan này nhận hồ sơ và xử lý công việc. Do vậy, bạn vẫn nên công chứng hợp đồng này.
Ngoài ra, vì hợp đồng này là ủy quyền để chuyển nhượng đất nên bên ủy quyền cho người khác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đối với người sử dụng đất gồm:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Miễn phí dịch vụ công chứng ngoài trụ sở trong khu vực nội thành Hà Nội
3. Hướng dẫn thủ tục ủy quyền sử dụng đất
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 thì người yêu cầu công chứng văn bản uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ủy quyền sử dụng đất) cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có) hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo;
Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
3.2. Trình tự thực hiện
Theo quy định tại khoản 3,4,5,6,7,8 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì trình tự thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Sau khi chuẩn bị giấy tờ tại mục 3.1 các bên đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng..
Bước 3: Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền đã được soạn sẵn: Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của dự thảo hợp đồng mà hai bên đã soạn. Nếu việc giao kết hợp đồng mà có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng; đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ. Hoặc công chứng viên có thể tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu. Nếu vẫn không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền đó.
Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền do văn phòng công chứng soạn thảo theo yêu cầu: Công chứng viên sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng sau khi nhận đủ hồ sơ và hồ sơ hợp lệ.
Bước 4: Công chứng viên hoặc người yêu cầu công chứng đọc lại bản hợp đồng uỷ quyền sau khi đã được soạn thảo xong. Nếu đồng ý toàn bộ nội dung trong hợp đồng thì người yêu cầu công chứng sẽ ký tên vào từng trang trong hợp đồng.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng được công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính của các giấy tờ nêu trên để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng uỷ quyền.
>>> Xem thêm: Bán nhà chung cư quận Thanh Xuân vị trí trung tâm thuận tiện đi lại, tài chính 3 tỷ có ngay nhà đẹp, sẵn sổ sang tên
Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Hướng dẫn thủ tục công chứng ủy quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
>>> Xem thêm: Tư vấn chi tiết hồ sơ thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho nhà biệt thự tại Hà Nội
1. Ủy quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định pháp luật hiện hành không có thuật ngữ “ủy quyền sử dụng đất”, đây là cách gọi thông thường của các cá nhân khi họ thực hiện ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay chưa có quy định giải thích chính xác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì nhưng thông qua giao dịch thực tế của hoạt động này có thể hiểu “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng. Hoạt động này giống với giao dịch mua bán hàng hóa.
Đồng thời, căn cứ Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Từ đó, có thể hiểu ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ủy quyền sử dụng đất) là việc bên bán (người có quyền sử dụng đất) thông qua hợp đồng ủy quyền để bên nhận ủy quyền thực hiện công việc cần thiết nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho bên mua (người nhận chuyển nhượng). Và, thủ tục ủy quyền sử dụng đất là phương thức, cách thức theo một trình tự nhất định để thực hiện việc ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
2. Điều kiện thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất
Để thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất các bên phải tiến hành lập hợp đồng ủy quyền sử dụng đất, do đó, điều kiện để thực hiện được thủ tục uỷ quyền sử dụng đất là hợp đồng/giao dịch ủy quyền sử dụng đất phải có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì điều kiện để hợp đồng thực hiện ủy quyền sử dụng đất có hiệu lực gồm:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Trong đó, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013.”
Theo đó, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất hay hợp đồng ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất không phải công chứng hoặc chứng thực.
Đồng thời, khoản 1 Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 cũng quy định: “1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”
Căn cứ quy định trên, Luật Công chứng cũng chỉ quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhưng không quy định bắt buộc tất cả các hợp đồng ủy quyền đều phải công chứng.
Từ đó có thể khẳng định hợp đồng ủy quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản lớn, phải đăng ký nên trong thực tế nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì khi thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng hoặc UBND các cấp rất khó để các cơ quan này nhận hồ sơ và xử lý công việc. Do vậy, bạn vẫn nên công chứng hợp đồng này.
Ngoài ra, vì hợp đồng này là ủy quyền để chuyển nhượng đất nên bên ủy quyền cho người khác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đối với người sử dụng đất gồm:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Miễn phí dịch vụ công chứng ngoài trụ sở trong khu vực nội thành Hà Nội
3. Hướng dẫn thủ tục ủy quyền sử dụng đất
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 thì người yêu cầu công chứng văn bản uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ủy quyền sử dụng đất) cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có) hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo;
Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
3.2. Trình tự thực hiện
Theo quy định tại khoản 3,4,5,6,7,8 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì trình tự thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Sau khi chuẩn bị giấy tờ tại mục 3.1 các bên đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng..
Bước 3: Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền đã được soạn sẵn: Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của dự thảo hợp đồng mà hai bên đã soạn. Nếu việc giao kết hợp đồng mà có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng; đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ. Hoặc công chứng viên có thể tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu. Nếu vẫn không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền đó.
Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền do văn phòng công chứng soạn thảo theo yêu cầu: Công chứng viên sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng sau khi nhận đủ hồ sơ và hồ sơ hợp lệ.
Bước 4: Công chứng viên hoặc người yêu cầu công chứng đọc lại bản hợp đồng uỷ quyền sau khi đã được soạn thảo xong. Nếu đồng ý toàn bộ nội dung trong hợp đồng thì người yêu cầu công chứng sẽ ký tên vào từng trang trong hợp đồng.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng được công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính của các giấy tờ nêu trên để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng uỷ quyền.
>>> Xem thêm: Bán nhà chung cư quận Thanh Xuân vị trí trung tâm thuận tiện đi lại, tài chính 3 tỷ có ngay nhà đẹp, sẵn sổ sang tên
Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Hướng dẫn thủ tục công chứng ủy quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
